Broneerimisleping vs eelleping kinnisvaras: kuidas vältida vigu?
Broneerimisleping vs eelleping kinnisvaras on teema, mis tekitab kinnisvara ostjates segadust ja võib kaasa tuua rahalisi riske.
Põhjus on lihtne: broneerimisleping võib sisuliselt olla müügilepingu eelleping. Sellisel juhul kehtib notarivorm ning selle puudumisel võib kokkulepe olla tühine.
Mis on kinnisasja müügilepingu eelleping
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu kokkulepitud tingimustel.
Kinnisvara puhul tähendab see:
👉 müüja kohustub müüma
👉 ostja kohustub ostma
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 kohaselt peab kinnisasja omandamise või võõrandamisele suunatud kokkulepe olema notariaalselt tõestatud.
Kui vormi ei järgita, on tehing tühine (TsÜS § 83) ning saadud raha tuleb tagastada alusetu rikastumise alusel (TsÜS § 84).
Riigikohus on rõhutanud, et vorminõue kaitseb pooli läbimõtlematute kohustuste eest, eriti kui kokkuleppes on sanktsioonid tehingu ärajäämisel (Riigikohtu otsus 3-2-1-32-06).
👉 Sanktsioonid viitavad sageli eellepingule.
Mis on broneerimisleping kinnisvaras
Broneerimisleping ei ole seaduses eraldi reguleeritud lepinguliik.
Kohtupraktika järgi on selle sisu:
✔ müüja kohustus mitte müüa kinnisasja teatud aja jooksul teistele
✔ tasu makstakse üksnes broneerimise eest
(Riigikohtu otsus 3-2-1-70-07)
Oluline: broneerimislepingus ei tohi olla kohustust osta ega müüa.
Kui see tekib, on tegemist eellepinguga.
Millal broneerimisleping muutub eellepinguks
Praktikas juhtub see siis, kui:
broneerimistasu arvestatakse ostuhinna osaks
raha jääb müüjale tehingu ärajäämisel
lepingus on sanktsioonid
on kirjas müügitingimused
on kohustus sõlmida tehing
Riigikohus on selgitanud, et ka kaudne rahaline surve võib tähendada kohustust tehing teha
(otsus 2-20-14179/52, 2023).
👉 Suur tasu võib olla kaudne sund.
Kohtupraktika olulisemad järeldused
Riigikohus 2023 (2-20-14179/52)
Oluline rahaline kaotus võib piirata poole otsustusvabadust ning viidata kokkuleppe suunatusele kinnisasja omandamisele.
Tallinna Ringkonnakohus 2022 (2-21-114983)
1000 € (väike osa hinnast) loeti mõistlikuks broneerimistasuks → tegemist broneerimislepinguga.
Tallinna Ringkonnakohus 2023 (2-22-15838)
3000 € (~1,5%) loeti mõistlikuks → broneerimisleping, kuna müügitingimusi ei olnud kokku lepitud.
Peamine õiguslik risk
Üks dokument võib sisaldada nii broneerimislepingu kui eellepingu elemente.
Kui eellepingu osa on tühine, võib see mõjutada kogu kokkulepet
(Riigikohtu otsused 3-2-1-32-06, 3-2-1-70-07).
👉 See on suurim risk iseseisvalt koostatud lepingutes.
Levinumad vead ostjate ja müüjate poolt
Kõige sagedamini:
kasutatakse interneti näidiseid
kasutatakse käsiraha mõistet valesti
tasu on liiga suur
tasu jääb müüjale automaatselt
müügitingimused on kirjas
lepingu eesmärk ei ole selge
Just need olukorrad tekitavad vaidlusi.
Praktilised soovitused
Ostjale
kontrolli tasu eesmärki
vaata tasu suurust
väldi sanktsioone
kontrolli, kas tekib ostukohustus
Müüjale
ära sega broneerimist ja eellepingut
väldi standardnäidiseid
ära seo tasu hinnaga
küsi nõu enne lepingu sõlmimist
Kokkuvõte
Broneerimislepingu ja eellepingu vahe on kinnisvaratehingutes üks olulisemaid.
Põhireegel:
👉 broneerimine = mitte müüa teistele
👉 eelleping = kohustus müüa või osta
Vale sõnastus võib muuta kokkuleppe tühiseks.